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2013年天津楼市存量仍高 以价换量或将延续

新闻来源:中新网 更新时间: 2013-01-05 16:03

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  2012年“优惠年”带动津门楼市走稳,新房成交均价9934元/平方米,上涨5.7%,月均成交量71.93万平方米,创近四年最低。专家分析,宏观层面上,2013年房地产调控政策从紧趋势依然延续。2013年,天津标杆龙头房企率先以价换量的促销营销策略或将继续成为2013年减负策略。

  2012年已经远去,尽管去年年初时,有人担心楼市将迎来一个难熬的“寒冬”,而如今看来,津门楼市交上了一份不错的成绩单。

  统计数据显示,去年本市新建商品住宅成交均价为9934元/平方米,较2011年均价9394元/平方米上涨5.7%。天津商品住宅月均成交71.93万平方米,同比下降2.7%,较2009年下降35%,创下近四年新低。

  以价换量带动刚需入市

  2012年,天津商品住宅月均成交71.93万平方米,同比下降2.7%,较2009年下降35%,创近四年新低。“尽管创下四年来最低值,但与去年相比,下降幅度有限。”中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉分析,去年天津楼市显现出“淡季不淡”与“旺季不旺”的新型市场态势,市场超预期表现特征显著。2012年楼市刚需购房者成为了成交的绝对“主力军”,开发商的优惠规模和力度空前,可谓楼市的“优惠年”。

  2012年1月份延续了2011年下半年销售下滑态势,共计成交16.4万平方米,创历史新低。但随着购房力的持续释放,二三月份成交出现一定程度上扬。尤其在5月份,标杆龙头房企率先以价换量获得持续热销,一时间各楼盘的优惠促销达到了前所未有的“繁荣”,这也直接导致了随后的“红五月、火六月、热七月以及八月的淡季不淡”,8月份成交量达到91.88万平方米。在成交形势一片大好的情况下,“金九银十”却并未如期而至。当大家认为市场归于平淡时,年末又出人意料地迎来了一次翘尾行情,尤其是11月份市场购房力大幅释放,成交量攀升至年度最高值水平,达到93.08万平方米,环比增幅为15.81%,同比涨幅为105.49%。

  根据中国指数研究院的一份年度报告,从2012年天津商品住宅分户型成交分析看,一方面是刚性需求购房者积极入市,另一方面是改善性购房需求的进一步释放。据统计,90至120平方米户型市场关注度仍最高,成交占比近五年逐步走高,达到44.3%,该面积段成交房源数为35226套,成交量最大;其次是70-90平方米经济紧凑型户型,该面积段占比近五年均处于第二名的位置,年度成交套数为21630套,占比达到27.2%,环比小幅下降,降幅为0.5个点,而较2008年则上升3.1个百分点。

  购房者理性价格走势平稳

  2012年,天津商品住宅成交均价为9934元/平方米,较2011年均价9394元/平方米上涨5.7%。专家表示,全市均价上涨5.7%,说明价格走势十分平稳,调控效果显著。同时,入市购房者显得也更为理性。“5月份前后,部分开发商加大了优惠力度,一些消费者并没有盲目乐观等待价格进一步下降,而是果断出手;当部分楼盘销售业绩不错时,降低优惠力度乃至悄然提价,成交则急转直下。全年没有出现曾担心过的恐慌性购买情绪。”

  “尽管从成交均价上来看,年度涨幅为5.7%左右。但需要说明的是,2012年市内六区成交面积占比出现大幅上升态势,成交占比维持于23%左右,而2011年占比为14%左右。与此同时,环城四区成交面积占比仍为最大值水平,月度成交占比均超过三分之一;其次是远郊五区县,成交占比稳定于25%左右。”钟文辉介绍说,2012年度成交结构发生了明显的变化,成交均价较高的市内六区成交占比明显提高。这意味着,即便各区域成交价格保持不变,也将导致全市成交均价的上涨。

  标杆房企拿地信心不减

  2012年,天津商品住宅新批上市面积月均为98.15万平方米,同比下降21.8%,创2010年以来新低;年内月度供应出现双峰,分别出现在5月和9月,但仍高于2009年水平,上涨41.4%。尽管同比小幅下降,创2010年以来新低,但标杆房企却实现了逆势成长,不少企业以“以价换量”获热销,提前完成年度目标。

  据统计,2012年度,融创中国以64亿元营销业绩获得天津市本年销售金额榜榜首,较去年同期增加9亿元,高端品质项目优势凸显;而保利地产以3342套与40.8万平方米荣登销售套数与销售金额排行榜榜首,市场占有率跃升。

  此外,2012年实力房企在津拿地动作频繁,表现出对天津市场的信心和决心。据介绍,这些房企拿地时间主要集中于下半年,且土地主要分布于市内六区以及滨海新区。万科地产、融创中国、招商地产以及绿城中国在津拿地动作都颇为积极。相对于2011年度,2012年度实力房企摆脱资金困扰拿地动作十分积极,对2013年楼市布局有重大引领作用。

  上半年“以价换量”或将延续

  钟文辉认为,从长期来看,城镇化和收入倍增则是未来10年房地产市场需求的两大动力;而目前住宅存量再攀新高,“以价换量”策略或将延续至2013年上半年。

  “市场整体供过于求,库存压力攀升,出清周期仍高于20个月。”2012年天津住宅市场虽然供应量出现不同程度下滑,但住宅可售面积仍呈现波动上行态势。2012年3月份市场出清周期达到年度最大值,为36个月,也是自2009年以来最高值。尽管2012年八九月份市场成交量大幅增长,消化了部分库存,促使市场出清周期有所下降,但目前仍高于20个月。

  此外,本市保障房建设力度持续加大,也将进一步促进房价合理回归。今年本市保障性住房开发贷款新增97亿元,占全部房地产新增贷款的42.9%,同比增长20.4%,而房地产贷款同比增长为9.5%,高出房地产贷款增幅近10.9个百分点。

  专家分析,2012年全国房地产调控政策整体趋紧,房产税扩容政策也在逐步在全国推进,宏观层面上,2013年房地产调控政策从紧趋势依然延续。2013年,天津标杆龙头房企率先“以价换量”的促销营销策略或将继续成为2013年减负策略。

责任编辑:杜鹃    编辑:小唐

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